请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版
查看: 218|回复: 0

顾子明:解读中央经济工作会议 | 房地产篇

[复制链接]

1681

主题

1695

帖子

8362

积分

管理员

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
8362
发表于 2018-1-7 23:10:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

  今天,是中央经济工作会议闭幕的日子。

  自1994年以来,中央经济工作会议作为中国最高规格的经济议会,每年年底举行一次,分析当前国际国内经济情况形势,制定来年宏观经济发展规划,一直是中国经济最权威的风向标。

  按照昨天留言区的承诺,今天对报告中地产部分进行一下解读。

  嗯,按照惯例,先看一下会议公告的原文:

  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  房地产一百来字中,出现了五次“租”,和两次“调控”,成为了最高频的关键词汇。

  我们对比一下去年报告中的地产部分:

  促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策,根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。

  去年三百多字中,却仅出现两次“租”,而且一次“调控”也没有。

  因此,明年的房地产市场,有两个关键词,就是“租赁”与“调控”

  先看租赁。

  相比于去年三百多字来解决房地产问题,今年的只用了三分之一就说完了。这也就意味着,在今年一年的研究和实践过程中,中央认为,通过推动租赁市场,是解决房地产诸多问题最根本的方式,“凭尔几路来,我只一路去”就是2018年房地产的大思路。

  因此,从明年开始,房地产市场必然在政府的支持下,由购房转向租赁。而且政府和国有银行主导的廉价资金也会向其中涌入,因此,未来的几年的房地产市场,受美国“缩表加息减税三连”的影响,在资金面整体收紧的情况下,市场将成为央企及央企背景开发商的竞技场。因此,未来民企中,地产第一集团的恒大,将与融创将形成鲜明的对比。

  毕竟,房地产的生意,其本质是都是一场资金成本的游戏,谁能从政府手中拿到更便宜的地,谁能从政府背后的银行拿到长期而廉价的资金,谁就是最后的赢家。所以嘛,爱马仕哥卖万科亏的70多亿未必真亏,白武士哥赚的几百个“小目标”也未必真赚。

  再看调控。

  除了租赁之外,本次另外值得关注的,就是百余字中出现了“调控”两次,而去年三百多字却一次都没有出现。

  回想一下,去年会议之后,今年的全国大范围的调控,并非一开始就定好的,普遍具有突发性。而今年会议提到的“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”,意味着,今年的调控,将在明年成为“长效机制”,持续、稳定的延续下来。

  而且,一句“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,意味着中央只会给出控制住房价的目标,成为地方政府的KPI,具体的调控措施交给地方政府执行。因此,这也意味着,受制于中央的政策,主要城市在2018年都不可能再出现2016年的那种暴涨。

  因此,北京2017年的调控和房价横盘甚至阴跌,将在2018年蔓延至全国,限购限价会使得整个2018年全国的房地产市场普遍不会好过,尤其是那些2016年疯狂加杠杆拿“地王”的地产公司,将死一大片!

  譬如去年年底,一部大制作电影已经奶死了两个中国巨头,嗯,相信另外的某些地产商也快了.......

  最后,不能不说的,就是房产税。

  伴随着中央经济工作会议。今儿一早,人民日报第七版发表了财政部长肖捷《深化税改,加快建立现代财政制度》的署名文章,明确提出,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,指出要“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。并表示,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

  嗯,党报公开列出了时间表,开弓没有回头箭了。

  其实,房产税是个老话题了,86年我国就出台了《中华人民共和国房产税暂行条例》,10年的时候,财政部就明确要进行房产税改革,可是这么多年来,在各种阻力之下,连试点工作都难以顺利展开。(财产公开难以展开也是同理)

  因此,房产税仿佛成了“狼来了”的故事,大家频频传唱,但是却只闻其声却从未见有何动作。

  不过,本次中央经济工作会议结束后,政事堂判断,房产税一定会提速了。

  为什么拖了那么久,如今却要提速呢?

  首先,我们要明白,中国政府最大的威胁是什么,其实,还真不是房价泡沫!

  北京最近一年缓慢下跌的房价已经表明了,我国政府完全不担心高房价引发的泡沫,可以很简单的通过大规模的限购、限贷政策来遏制泡沫,试想,只要该政策能持续三年,那么北京的泡沫基本上就挤没了。

  目前,中国政府目前最大的两个威胁,分别是,对内,庞大且统计不过来的地方债,对外,特朗普减税引发的大规模资本回流。

  近年来,美国三大评级机构下调中国的信用评级,借口就是我们不可控的地方债,更不要说特朗普减税之后,人民日报都着急去“干涉别国内政”了......

  要知道,地方债风险和资本流出,并不是中央政府的调控房价那样能够解决的。而这两点可能引发的系统性风险,使得中央能够把过去几十年施加阻力的人挪开了。(两害相权取其轻)

  随着分税制和营改增,地方税收大减。倘若地方再没有新税源,那么这几年滚雪球一般的地方债务势必要崩盘。而且,应对特朗普税改,我们为了守住资本不外流,势必要在营改增之后,继续推动针对企业的减税降费,甚至降低增值税和所得税,用来和美国争夺资本。因此,为了保障政府的税收平衡,势必要开征体量足够大的新税,而能选择的,只有房地产税。

  因此,我们要明白,遏制房价,绝非政府的目的,更不要说中央政府从来就没想过用房产税来遏制房价。

  对于房地产税,未来我们很可能会按照美国的征收模式,将征税权力和税率下放给地方。政府对房产进行估值之后,给予一定的免税额,针对,超出部分进行征税。因为,越高的房价,政府才能征收越多的房地产税,因此,无论是中央还是地方政府,在不造成系统性金融风险的前提下,在继续推高房价方面,利益是一致的。

  而且,在考虑到系统性经济风险的防范之下,中央政府更不可能主动去刺破地产泡沫。因此,除非爆发全球范围的经济危机,中国房价没有长期跌也没有暴跌的政治基础。

  未来呢,在市场经济的作用下,慢慢的会形成类似于美国那种街区财力不同,地方政府提供的教育医疗配套也不同,有钱人支付了高额房租之后享受更好的福利,政府通过对有钱人征税,来向困难群众提供国家的基础配套服务。因此,未来房地产也将逐步淡化其投资概念。

  毕竟,新时代经济思想里面,不再是买房子才能赚大钱,而是能赚钱才能住好房子。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|事件热点|Archiver|手机版|小黑屋|评论网 ( 浙ICP备14006148号-3 )

GMT+8, 2018-11-19 15:30 , Processed in 0.051800 second(s), 21 queries .

Powered by Discuz! X3.4 Designed by 999test.cn & 评论网

© 2001-2013 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表