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陈思进:房产税究竟会带来什么?

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发表于 2018-1-7 23:06:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
  在欧美,房产税是稳定房价的有效利器。在中国,我认为,只要运用得当,房产税将是逼出空置房的最佳利器!而只有全力逼出空置房,中国房价的调控才可能有效。

  文/陈思进

  年前,一则“京版房产税要来了,起征面积可能为人均24平方米”的消息,使人们仿佛听到了房产税的脚步声,似有“山雨欲来风满楼”的意味。不过,北京市地方税务局官方微博回应称,“尚未接到上级部门有关工作部署的通知”。

  在欧美,房地产税通常被称为物业税。而物业税可以分为两种类型:一种是不动产税,对包括土地、改善结构或附属建筑等征收;而另一种是个人财产税,对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。

  在这儿,不动产是一个民法概念,它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物。而在基尼斯系数中,物业即房产(不包括土地),属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税,就属于后者。在美国,各个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义,通常由当地政府(市级或县级)对房产征收物业税,各州的税率也不尽相同,依照房产的价值大约在0.2%和4%之间。

  针对当前中国楼市的状况,对是否应该征收房产税,以及如何征收,各方的争论相当激烈。我个人认为,房产税的政策如设计、执行得当,可以使房价理性回归,并可促进中国经济可持续地健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题,税收是最温和的手段,也是妥协的产物。因此,征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房,而不该加重房奴的负担。也就是说,对自住房不该征或少征税;对拥有第二套以上,尤其是空置房,应该加大税率,以阶梯式征税的方法加大持房成本,逼着炒家要么卖出,增大房屋供应量,以降低房价;要么出租,加大租房市场的供应量来平抑房租。

  比如,就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看,假如对“房姐”屯积的1万平方米房屋征收房产税,按房价每平方米3万元、每年2%的房产税来计算,“房姐”每年需缴税600万元,持房成本大幅提高。这种情况下,她还会选择持有这些房屋吗?

  不过许多人担忧,开征房产税会伤及普通百姓,比如房产税是否会提升房租,或提高房价?这种担忧是有道理的。房产税和个人所得税一样,关键在于起征点。而如果房产税以第二套甚至第三套房为起征点,并实施阶梯式税率,房子越多,税率越高,也许可以减少这种担忧。

  事实上租房市场是个有效市场,只有供不应求的情况下房租才会上升。而实施房产税,恰恰可以增加住房拥有者的持有成本,逼出大量的空置房进入市场,或出租,或出售,不仅会迫使房价理性回归,更会降低房租,能使普通百姓受惠!另外,在欧美等国家,政府每年都会控制房租的涨幅。比如多伦多,政府要求今年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时,政府也能同时限制房租的涨幅,并将房产税的一部分用于廉租屋的建设,房租就更没有上涨的可能了!

  事实上,中国政府早就意识到房产过热之弊端,宏观调控也已多年,但为何楼市泡沫一直挤不掉呢?我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快也最方便的操作调整方案:向空置房征收高额房产税,政府既可以快速获得大量税收,还可弥补因地价下跌带来的财政损失,以此杜绝投机抄房,根治高房价带来的各种弊病。

  他山之石,可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况,巧用房产税,房价的理性回归是完全可能的!
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