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韬略哥:注意,这两类城市房价要涨了!

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发表于 2019-3-2 16:41:09 | 显示全部楼层 |阅读模式

  01

  最近A股上窜,让许多人心痒难耐,大有弃楼从股之举。

  但有人却在放风,要大家不要轻举妄动,因为反弹的不止股市,一二线城市的楼市也大有回温的迹象。

  这里的“人”不是别人,正是银行家们。

  来自国是直通车的爆料称,今天中国银行业协会发布《2018中国银行家调查报告》,其中关于房价的阐述如下:

  对于一线城市,超过七成银行家认为房地产市场销量会上升或持平,超八成银行家认为房价会上升或持平。报告数据来源于中银协和普华永道对中国127家银行业金融机构的2380位银行家进行的调查。

  从图中还可以看到近9成银行家认为,二线城市今年价格会上涨或者持平,销量方面回暖的也占多数。

  三四线城市价格方面,看多看空的比例差不多,都在30%以上,看平的也将近1/3。

  那么,问题来了,这些预测靠谱吗?

  有人或许觉得,银行是房价上涨最大的受益者,对于银行家们的预测内心不自觉会产生排斥。

  本号认为,银行是楼市的重要参与者,是房屋成交中的重要一环,银行家们的意见和建议无论中不中听,都值得我们深思、分析。另外,对这个预测,本号认为合乎目前的市场走势。

  02

  总得来说,一二线城市今年相比于去年会好一些,无论是销量还是房价,按照住建部“三稳”命令,2018年一二线城市的房价基本会持平或小幅微涨。

  大多数三四线城市的楼市,今年会比去年难受。按照最近一个月政策变动情况长线看,多数三四线城市的楼市,未来危险系数会增加。

  先来看一二线城市。

  春节过后,除了北京仍保持低迷外,北京、上海、深圳、广州、苏州、杭州等一批中心城市跟随季节,相继回暖。

  北京二手房市场,贝壳研究院数据显示,第一周二手房数据表现不错,成交量环比放大35.8%,成交价放大4.9%。其中成交量已经是近13周以来的新高。二手房市场的信心正在恢复。

  上海、广州、节后一周成家量环比涨幅均在10倍以上,成交回升至正常水平,杭州节后成交量也在回暖的路上。深圳则更不用说,上周豪宅盘去化率就很能说明问题。

  2月22日,深圳新年第一个新盘,也是豪宅盘华润瑞府开盘,共146套房源,户型建面约228-583平方米,单价区间在9.9-20.2万/平方米,总价区间在2448-11211万/套。

  2000万起步的豪宅盘开盘当天,去化率就高达50%,而且400平米与230平米户型售罄。这种购买力,估计连上海北京都难以做到吧。

  苏州最先回暖的是土地成交。上周,苏州挂牌了几宗住宅用地,其中有几块吸引了不少房企前来争抢,进行了几十轮竞拍,颇有回到牛市的感觉。溢价率方面也达到了40%左右。

  节后热点城市之所以有集体回暖之势,国际国内因素都有。

  首先是中美贸易释放出了诸多好消息,让国人紧绷的神经得以放松,其次美联储已经暗示停止加息,印度甚至开始降息,全球经济氛围开始走向宽松。

  而国内,随着去年年底菏泽、广州、珠海等城市开启放松调控后,节后已经有18座城市相继取消限价。另外还有16座热点城市重新发起了新一轮抢人大战。

  伴随着政策放松,中央又在强调要提前实现1亿人进城落户和都市圈发展策略。

  无论哪一条,对于一二线城市的楼市都是利好,多重利好加身,焉能不回暖。

  而三四线城市,除了要应对中心城市的人口虹吸效应,还得承受渐行渐远的棚改红利。

  据界面新闻披露,进入2019年全国大多数省市收紧棚改政策。

  从上图可以看到,除了广西、辽宁、重庆、陕西棚改规模保持同比正增长外,其他省几乎都下调了计划,尤其是山东、陕西、河南、新疆、天津、青海等地。

  货币棚改是三四线城市房价上涨的重要因素和支撑。简单说来,货币棚改就是地方政府对棚户区进行改造,并且以货币补偿的形式进行,手获现金可以去购买新房,从而增加需求量,冲高房价。

  去年乌鲁木齐能连续几个月房价涨幅位居前列,就是棚改之故。

  如今,棚改开工计划收缩,支撑三四线城市房价转向在所难免。

  03

  中国的城市化与西方不同,更类似日本与韩国,也即大城市化。

  未来中国的人口将主要集中在北上广深四个一线城市和正在成长起来的十多个中心城市以及以它们为中心的城市群,这是大势。

  看懂了大势,就能看到中国各级城市未来的房价格局。一线城市房价居高不下,二线城市仍会补涨。至于三四线城市,房价值得看好的只有几类,一是处在核心城市群内,二是自身经济人口基本面不错,在全国交通中占位也不错的城市。

  除此之外,大多数三四线城市的房子,只可买来自住,用来投资需要特别谨慎。
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