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叶檀:告别公摊跟开发商无关!带皮核桃15块一斤去皮25块...

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发表于 2019-3-2 16:42:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

  2月22日,媒体找到一份住建部的《住宅项目规范》征求意见稿,引爆市场。

  2月15日,住建部一次性公开了40多份文件,大家单单揪住了这一份。

  主要是因为这份文件里面有一句话:住宅建筑应以套内使用面积进行交易。目前中国大部分地区房地产以建筑面积计价,只有重庆一座城市按照套内面积计价。

  吃瓜群众的热情被点燃,纷纷表示,公摊面积将退出历史舞台,房地产价格总算公平了。

  各位演员,请先冷静一下。

  住建部的《住宅项目规范》征求意见稿只是一个工程设计规范,不涉及商品房的交易规范,工程和交易,是两个完全不同的概念,不要混为一谈。

  一、告别公摊面积? 想得美

  中国的商品房基本用建筑面积计算单价,同时一直以套内使用面积进行交易,在一份正常合法合规的销售合同上,会明确标出套内使用面积。

  因此,以套内使用面积进行交易,不能和住房按套内面积计价划上等号。

  这一次的《住宅项目规范》只针对商品房的设计,大部分吃瓜群众,敲敲黑板,往这儿看,你们关注的重点错了。

  如果要较真,寻找套内使用面积计价的相关规定,也是有的,那就是2001年出台的《商品房销售管理办法》,这份文件至今有效。其中第18条明文规定,商品房销售可以按套计价,也可以按套内建筑面积或总建筑面积计价。

  住建部的一份工程规范之所以造成这么大的影响,可能是因为公摊面积让购房者很受伤,之前有篇文章流传很广,标题就是《买 100 平米房子只得 70 平米,公摊面积让我们很受伤!》。

  文章的核心论点是,开发商故意把公摊面积做大,坑害购房者。

  吃瓜不嫌事大,这样的文章纯属外行凑热闹,开发商没必要这么干,对开发商没有好处。

  如果,一个小区的容积率是固定的,那么,这块地上的建筑面积就是固定的。开发商把公摊面积做大,还是没办法多收一分钱,反而损失购房者的利益,损人不利己,何必呢。

  开发商关注的,不是做大公摊面积,不是按不按照套内面积计价,而是容积率达标。只要不触碰容积率红线,就不存在公摊过高的情况。有些豪宅项目,会故意做大入户大堂和走道等公共空间,这是为了气派。

  在实际销售过程中,7层以下住宅公摊率为7%到12%。7层到11层住宅公摊率为10%到16%。高层建筑有电梯、电梯前室和安全通道等,公摊率会达到15%到24%。

  与十年前相比,中国楼市给人的感觉是公摊面积越来越多,因为过去居民楼普遍是低层结构,现在中高层住宅占主流,公摊面积自然水涨船高了。

  二、取消公摊 房价上涨  羊毛出在羊身上

  公摊面积起源于1950年代的香港,当时是香港楼市的黄金年代,房屋一般是整栋出售,对资金量的要求很高,有开发商率先尝试分层出售,既然分层,那么公共区域面积自然也是包含在内的,公摊面积由此诞生。

  公摊面积出现后,无论在装修、物业、还是取暖费上,都会明显地增加一部分。装修不会装修到公摊部分,取暖也不会出现在公摊上,但该收的费用却一分也不能少,是不公平的。

  公摊的增加,使得整体建筑面积远高于实用面积。

  2013年,香港政府出台文件,要求商品房销售按实用面积计价,正式告别公摊面积。但是,房价没有因此下降,反而会继续上升,房屋面积从100平米下降到80平米,整套房的总价不变,每平米房价就会上升。

  有个朋友发了条短信说,带皮核桃15块钱一斤,去皮核桃30块钱一斤。

  取消公摊有好处,至少可以让房价更加透明。

  同一地段、同样大小、同样总价的房子,第一眼看上去很难区别。如果取消公摊,实际房价就会出现明显差异。比如第一套的公摊只有10%,第二套是20%,均价都是1万元/平米,那么房子的实际大小就会一目了然。

  三、决定房价的是供需 是货币  不是面积

  中国房价按套内使用面积计算的城市,是重庆。

  这样的计价方式,在购房时能看清到底有多少面积。

  同时面临一个难题,为了减少公摊面积,重庆同一楼层同一单元可能一下出现七八户。地产商追求把套内面积做到最大,房屋套数做到最多,公摊面积尽可能减少,实现最大化销售额的目的。

  心疼重庆人民一秒钟,如果说全国其他地区的高层,都能享受到一梯两户和两梯三户,重庆人可能要面对两梯八户,甚至三梯十二户的尴尬结构。

  按目前的建筑面积计价,开发商不必盯着得房率,中国住宅的公共空间大到奢侈,比如成都。中国随便哪个城市的刚需楼盘,公共空间都比纽约市中心要多。

  2002年,重庆人大常委确定了套内面积计价原则,这和当地对楼市的独特管理,以及后来的地票制度都有联系,很难一下子移植复制到全国其他城市。

  一味地排斥公摊面积,将公共空间等同于开发商偷面积,是故意混淆这两个概念。比如暖气管、路灯之类的设施空间,通常都不在房屋内,却实实在在影响着整个小区的居住体验。

  况且,真的从建筑面积转向使用面积,开发商就会追随重庆模式,压缩公共空间。比如减少地下室、管理用房、值班用房的面积,减少电梯数量,减少楼梯厅面积等。越是在大城市,越是在供需矛盾大的地区,这种情况越有可能出现。

  另外,因为房子面积一瞬间少了很多,每平米单价突然暴涨,大家会觉得,哎呀,房价又涨了,这会打击市场信心。

  如是金融研究院的一份报告称,考虑到中国常用建筑面积,核心城市住宅基本带电梯,假设平均得房率为70%,进行折算发现,上海、北京和深圳中心区实际房价分别为21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米,超过伦敦和新加坡,仅次于香港。

  无论公摊面积是否取消,都别高兴得太早,这针对的是有房和购房群体,还没上车的刚需,不如先考虑一下,第一套房在哪里。
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