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明哥在路上:里应外合,一石二鸟!取消公摊面积的又一...

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发表于 2019-3-2 16:44:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
  昨天,我们针对住房和城乡建设部,在2019年2月下旬出台的取消公摊面积的官方规范征求意见稿,进行了解读。

  《楼市再变天!取消公摊面积,撕下开发商虚伪的面皮》

  在我们中国,掌握了国计民生的重要部门的官方文件,从来不是着眼于技术规范本身,而往往有着重大的考量。读懂政策,就读懂了中国。

  但是,上一篇文章里,我们只说到了3种即将来临的重要变化趋势:

  破解中国房价不高的虚假锚定效应、

  降低开发商和物业公司收取服务费时的暗箱操作空间、

  科学计算免征面积,为房产税的推出,铺平道路。

  更重要的第4种意图,我们引而不发,在这篇文章里详细分析给各位读者。

  01

  我们绝大多数老百姓,在谈论房价走势时,一定会谈到“政府”的调控。但是,很少有人能够说得清楚,中央政府(以下简称为“高高的庙堂”)和地方政府,在房地产市场上不同的角色。

  区分不清楚这两者,分析房价,基本上就没有登堂入室。

  “政府不会让房价下跌的。”

  这是老百姓们,过去24年,听得最多的一句话。无论是媒体、专家、新闻上提醒房价存在的风险时,只要想起这句话,买房者心中就好像有了定海神针,吃下了定心丸。但是,谎言说多了,并不一定就成了真理。

  1993年底,高高的庙堂,就决定了从1994年起实行分税制财政体制,明确国有土地有偿使用收入全部列入地方固定收入。这一决定,后来虽然多次修订,但是,土地出让金的绝大部分收入留归了地方,已经板上钉钉了。高高的庙堂,和数十个地方诸侯的博弈,达到了一个完美的平衡状态。

  (博弈示意图)

  所以当我们讨论“政府不会让房价下跌”的时候,一定要明白,具有这个动机的,一定是地方政府,而不是高高的庙堂的那个。

  因为,地方政府的基础建设、公务员、教育事业、事业单位,都在指望着土地出让金贡献收入,要不然,家里揭不开锅,影响地方要员们的升迁大业。

  但是,高高的庙堂,并不会让地方政府蒙眼狂奔。因为,经济发展的长久健康度,以及金融系统的风险防范,都是和它的合法性,系于一身的。大话说白,那就是,土地出让金都让你们地方政府收走了,债务却让国有银行承担了,一旦房价偏离了经济发展的轨道,金融风险袭来的时候,风险却都是高高的庙堂的。

  所以我们能看到,过去的24年,疯狂卖地的,永远是地方政府;提出调控措施来严控风险的,永远是高高的庙堂管辖下的住房和城乡建设部。

  它们的利益出发点,并不总是一致。

  现在,房地产行业,已经完全绑架了我国的宏观经济,挤压了消费能力,其他各实体行业面临发展的桎梏。高高的庙堂,早就洞穿了这一切。但是,考虑到全国地方政府债务余额高企的现状,2015年底开始,庙堂们决定给予地方政府和开发商,最后一道逃生门。

  既然债务总量是无法减少的,那么如何做结构性转移,将债务,从地方政府和开发商那里,转移到居民手里,就需要大智慧了。

  于是,我们看到,超过4万亿元的国家开发银行贷款,注入到了全国三线以下城市的地方政府的账户里,发放到了被旧城改造、棚户区改造的居民手里,鼓励他们去购买新房,释放土地出让金给地方政府。

  (大水漫灌的示意图)

  到此为止,高高的庙堂,已经为地方政府做出了最大的让步,最好的逃生机会了。

  02

  于是,经济的健康度、居民的消费能力、实体制造业和科技互联网行业的发展,压倒了房地产行业,超过了解决地方政府债务问题的重要性,摆在了高高的庙堂的桌面上。

  不能再妥协了!

  于是,住房和城乡建设部,频频调控,包括但不限于打击消费贷、限贷、限购、提高二套首付的比例、提高贷款利率、提升公积金贷款门槛等措施,严防死守,为居民把好最后一道关。

  地方政府的屁股,却不和高高的庙堂保持一致。他们不想着节流,只想着开源,眼光一直盯着土地出让金,而不是想方设法地发展其他更为健康的产业,来保证地方财政收入。

  于是,我们可以看到,调控打压房价后,最先受不了的就是那些财政收入严重依赖于土地出让金的城市,比如杭州、合肥、厦门等。他们想着各种办法,禁止开发商降价销售,降低贷款利率,放松公积金贷款门槛,想着法子发放户口和吸引年轻人落户。

  禁止开发商降价,是地方政府最常使用的套路。但是开发商也着急,因为融资成本上升,资金链回收速度变慢了。他们一方面碍于地方政府的约谈,不让降价,一方面要急于销售。

  有什么办法,可以破解当前的这个困局呢?

  于是,取消“公摊面积”,只按照套内实际面积,来计算房价的话,一套房子总价不变化,改为套内面积来计算单价的话,表面单价就上去了,这不就是给予了开发商一个机会,可以开始降价了吗?

  比如,原来的一套房子,建筑面积110平米,套内使用面积80平米,总价660万。

  原来的单位价格是6万元/平米,改为套内使用面积作为计价面积的话,表面的单位价格,变成了8.25万元/平米。

  以前按照6万元/平米的单价进行降价,地方政府是不容许的,要限制开发商降价的行为;但是,按照新的8.25万元/平米 价格作为基准,降价空间就大了很多。

  这样的话,地方政府就无话可说了。

  所以,我们很容易看出来,站在“高高的庙堂”这一边的住房和城乡建设部,通过这一技术规范,就给了开发商们一条通道,来规避地方政府暗地里不准开发商降价的行为。

  这是一出里应外合、一石二鸟的计策。

  那你说,我们能不鼓掌叫好,期待这一技术规范,早点落地实施吗?




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