明哥在路上：该买房，还是该卖房？恒大的首富老板，给...

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　　01

　　也许你有房，正在犹豫是否该卖掉；

　　也许你没房，正在犹豫是否该出手了。

　　反正，你是没答案的。你急需要一个答案，却始终吃不下定心丸。

　　但是现在，有一个人可以给你答案了。

　　不是明哥，而是恒大集团的老板，许家印。

　　2019年2月27日，恒大集团的董事局许家印亲自主持召开全集团营销会议。许家印在会议上宣布：

　　恒大集团将在3月1日至31日一个月间，每周开一次集团系统全员营销总结大会，该会议由许家印亲自主持召开。恒大集团在恒房通上线的项目达690个，3月份计划新开盘项目24个。

　　在价格上，所有在售项目住宅（含公寓及写字楼）可有9折优惠（受备案价影响价格除外），商铺8折优惠。

　　要解读这次营销会议的背后含义，需要回到4个月之前的2018年10月31日。

　　当时，恒大的全资附属公司景程有限公司，发行总额18亿美元的优先票据，向市场借钱，最高年利率13.75%。这么高的利息，居然没有完成外部资金的融入。

　　最终，还是由老板许家印本人，认购了10亿美元，注入这家附属公司。

　　资金压力很大！不得不由自己人，来掏腰包。

　　所以，这次的营销会议，背景就是，房地产市场供过于求，价格下行之后市场依然不买账，恒大集团的资金链非常紧张，如果再不降价销售的话，会顶不住。

　　于是我们很清楚了，住宅项目一律在现价基础上打9折，商铺打8折，唯一的目的就是降价促量，争取把房子卖掉。

　　这个信号，绝对不只是发给恒大集团内部的，而是发给中国房地产行业的，包括开发商、地方政府、资本市场、你和我在内的购房者的。

　　为什么呢？

　　02

　　因为我觉得，许家印是个绝顶聪明的人，他曾经当过中国的首富，绝对不是浪得虚名。

　　2010年3月份，恒大集团就买断了当时的广州足球队，更名为“广州恒大足球俱乐部”，之后大力投入重金，横扫中国足球联赛。之后，他巨资聘请世界级教练，球队两夺亚洲冠军联赛锦标，进入世界俱乐部杯。要知道的是，恒大在2010年进入足坛的动作，比中国政坛真正的换代，提前了3年时间，比国家最高领导人开始重视足球运动的时间，提前了5年时间。

　　有多少商人，有这种超前的政治眼光呢？

　　2015年9月，来自于央行的那只手，调低了首套房首付比例，4个月后，首付比例进一步被降低到20%，中国房地产市场的烈火开始烹油。2016年2月，周行长表示：“个人住房加杠杆，逻辑是对的。”

　　什么叫杠杆呢？就是用比较少的本金，申请贷款（负债），去撬动总价高的资产。负债和本金的比例越大，杠杆越高。

　　央行行长能把话说到这个份儿上已经很不容易了。一系列宽松举措释放了大量热钱。紧随其后的，是国家开发银行。

　　地方政府对棚户区改造，需要用钱补偿给被改造住所的居民，居民再用补偿款去购买新房，地方政府向开发商收取土地出让金之后，再还给国家开发银行。

　　从2014年开始，为了响应国家去库存、降杠杆的城镇化方向，地方政府们纷纷行动起来，轰轰烈烈的棚改运动开始了，当年的棚改货币化安置比例是9%，2015年来到了30%，2016年来到了50%，2017年达到了最高峰，是60%左右。

　　截止2018年5月，国开行累计发放棚户区改造贷款近4万亿。  足足4万亿，和2008年我国拯救金融危机时的刺激计划规模，是等量齐观的。

　　伟大的操盘手，只要布好局，把关键的变量设置好，后面的形势，它会自我演化和迭代，最终达到另外一个稳定态的。

　　当时贵为中国房地产行业的龙头公司：万科，不敢，他们保守了，退缩了。

　　恒大集团，选择了加杠杆。

　　他们配合了伟大的操盘手，甘当马前卒，用举债的资金，跑马圈地，创造了一个个土地拍卖的高峰。于是，在持续2年多的涨价去库存运动中，成功地将地方政府、开发商内部的负债，转移到了居民的手上。

　　恒大翻过了万科，成为中国排名第一的地产开发商。他们赚得盆满钵满，股价翻了6倍。许家印先生登上了中国首富的宝座。

　　有多少商人，有这种超前的商业眼光呢？

　　2017年，对另外一个曾经当过中国首富的地方巨头，王健林，是很难忘的一年。

　　习惯了每年赚很多个“小目标”的万达集团，在这一年遭遇了空前的危机。

　　媒体质疑，万达集团将人民币负债，留在国内，将美元资产，投资于海外。央行行长不点名批评，某些企业的海外投资，和国家的产业方针不吻合；全社会都在去杠杆，降低负债率，有些企业还在用重资产的模式，从市场融资提高杠杆。

　　王健林很不理解这种舆论，还专门召开了记者会，为自己辩解说，万达集团的资金都是合法的，愿意投资于国内资产就投国内，愿意投资于海外资产就投国外。

　　那一刻，他自己没想起来，但是别人都想起来了清朝末年的红顶商人：胡雪岩。

　　果不其然，银监会和证监会，审查并中断包括万达集团在内的企业，从银行和资本市场融资。一年之间，资产达到几千亿元的万达集团，竟然面临重大的流动性危机，旗下公司股价下跌，债券崩盘。

　　在这一刻，同样登顶过中国首富的许家印先生，就展现了不同于王健林的阶层视野。

　　许家印先生动员恒大集团上下，将精准扶贫作为集团的战略任务，自己也先身士卒地表态：恒大的一切，都是党和国家给予的。

　　有多少商人，有这种超前的家国情怀呢？

　　03

　　地产行业，2018年，发生了购房者维权、打砸售楼处、退房等各种闹剧。一线城市房价下跌20%以上，失去了流动性；二线以下城市，部分地区的房价已经暴跌了50%。

　　万达地产开启了疯狂变卖资产的节奏；

　　碧桂园不惜一切代价加大周转率回收资金，还装模作样地开启机器人产业；

　　万科给自己定下的目标是：活下去！

　　恒大地产不仅仅想玩足球，更想坐上新能源汽车。

　　现在，他们想全国范围内对楼盘进行降价了。

　　有这么一个人，在过去20年里的时间周期里，对中国的政治、经济、体育、新产业，从来没有踏错过节奏。

　　一个总是可以在历史拐点，将自己利益最大化的人，现在却急着降价抛售房产了。

　　这意味着什么，你还没看明白吗？

　　每一个人，都是时代浪潮下的一叶扁舟。

　　顺势而为，可以勇立潮头；

　　逆势而动，将成为历史的炮灰。