刘晓博：深圳率先出招，这几种房子值钱了！

评论网

近日，深圳“规划和国土资源委员会”发布公告，就“《深圳市城市规划标准与准则》第4章密度分区与容积率进行修订”征求公众意见。 　　这个“密度分区与容积率修订”，看似非常技术、专业，但实际上影响到每家每户房屋的价值。深圳的这一举动，代表了中心城市未来的发展方向。 　　这个方向就是： 　　中心城市“优质土地”越来越稀缺，建筑物的容积率将不断提高。在提高过程中，靠近地铁的物业和商业、办公物业提高得可能最快。低密度小区，拥有山海湖等景观的房子越来越稀缺。 　　上面是深圳城市开发的分区地图，一共有6种颜色。其中白色的为“生态红线内区域”，基本上是丘陵山地、湖泊、水库等，也就是不能建房子的区域。 　　“生态红线”范围之外，一共分为5个区域。他们的具体含义是： 　　密度一区        高密度开发 　　密度二区        中高密度开发 　　密度三区        中密度开发 　　密度四区        中低密度开发 　　密度五区        低密度开发区 　　根据城市不同的分区，深圳重新确定了建筑物的密度，也就是容积率。深圳的规则明确，容积率“（地上建筑面积+地下建筑面积）/地块面积”。 　　下面是五类地区“居住用地”的容积率指引： 商业、服务业用地容积率 分级 密度分区 基准容积率 1 密度一区 5.4 2 密度二区 4.5 3 密度三区 4.0 4 密度四区 2.5 5 密度五区 2.0 　　可以看出“商业服务用地”的基准容积率明显超过“居住用地”，在前三类地区分别为5.4倍、4.5倍和4.0倍。另外需要提醒你的是，商业服务用地深圳只规定了基准容积率，这是下限，这个类别的房子没有容积率上限！ 　　也就是说，商业办公物业搞到15倍、20倍容积率都有可能。比如在深圳中心区的某大厦，占地面积不到1.9万平米，但总建筑面积达到了46万平米，容积率高达24倍！ 　　下面分别是“工业用地”和“仓储用地”的容积率，也都只有下限。 分级 密度分区 新型产业用地 基准容积率 普通工业用地 基准容积率 1 密度一、二、三区 4.0 3.5 2 密度四区 2.5 2.0 3 密度五区 2.0 1.5 分级 密度分区 物流用地 基准容积率 仓储用地 基准容积率 1 密度一、二、三区 4.0 3.5 2 密度四区 2.5 2.0 3 密度五区 2.0 1.5 　　深圳还给出了容积率的修正系数，但大多是增加容积率的。比如一个小区一边临路，则修正系数为零。两边临路、三遍临路、周边临路则分别可以增加容积率0.1、0.2和0.3。 　　此外，如果小区或者建筑物周围有地铁，也可以增加容积率。比如在200米范围内有2条或者以上地铁站点的，可以增加容积率0.7。这相当于如果地块面积是2万平米，可以多建设1.4万平方米的房子。 　　地铁站点修正系数 地铁站点修正系数 距离站点（米） 车站类型 多线车站 单线车站 修正系数 0～200 +0.7 +0.5 200～500 +0.5 +0.3 　　通过上述深圳的“密度分区与容积率”新规，我们可以得出如下结论： 　　1、在国家提出保护耕地、控制城市开发边界的情况下，大城市增加开发强度是必然趋势。所谓增加开发强度，就是增加容积率，增加建筑物的密度。 　　2、在深圳，未来3.2倍容积率已经是低密度小区了，住宅小区将普遍在3.2倍以上，4到6倍将很常见，旧改小区将普遍到8倍甚至以上。商业、办公物业的容积率只能更高，市中心的“密度一区”将从5.4倍起跳，并不设上限。 　　3、楼龄在10年之内的容积率低于2倍的小区将成为“绝版产品”，其价值将上升。 　　4、密度越低的“老破小”居民区，未来旧改可能性越大，旧改的时候给予较高补偿的可能性越大。当然，最好不要有地铁在其下方穿过，那样将来比较麻烦。 　　5、高密度的老小区，未来旧改难度比较大，因为容积率提升空间不大，过高的容积率会降低舒适感、压制房价。 　　6、多条地铁设站的低密度小区，将尤其珍贵。 　　7、山景房、海景房价值会不断上升，因为这类房子给人的压迫感比较低。