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刘晓博:最高层表态,“二次房改”谜底揭晓!

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发表于 2018-1-7 23:09:23 | 显示全部楼层 |阅读模式

  重磅新闻,如期而至!

  12月20日傍晚,连续召开了3天的中央经济工作会议在闭幕后,发布了通稿,为2018年经济工作确定了基调。由于昨天发稿较早,而微信公众号每天只能发稿一次,所以本文最早发布在“楼市参考”这个微信号上。这个号也是我们团队的,没有关注的读者可以加关注。

  每年一度的经济工作会议的通稿,都值得投资者细读,它将决定未来一年的投资机会。

  下面先让我们看看这次会议是如何提及房地产市场的。通稿说:

  加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。
  要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
  完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  下面是我的点评:

  1、“二次房改”的内容获得了明确。

  在此前的“政治局会议”通稿里,提到了“加快住房制度改革和长效机制建设”,引发了大家对“二次房改”的猜测。今天的会议通稿说“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。这就意味着,所谓“二次房改”就是这个内容,不会全面回归“住房共有制”。

  换句话说,新的住房制度是:高端有市场、中端有支持、低端有保障。在中心城市,真正的商品住宅占全部住宅的比重,将下降到40%甚至更低。大部分土地将用来建设“廉租房+共有产权住房+公共租赁住房+人才房”。商品房将成为少部分人的“金钱游戏”,未来会逐步放松管制。

  2、强调的重点显然是“租赁”。

  从今年下半年开始,租赁开始成为楼市的主基调。展望2018年,显然也将如此。

  “要发展住房租赁市场特别是长期租赁”,这句话要特别注意,这意味着中国房地产市场将出现三种交易方式:卖、租和长期租赁。长期租赁,其实是某种意义上的卖。此前在深圳等城市,已经出现了银行贷款支撑的长租公寓。这样有利于长期锁定生活成本。

  “长期租赁+贷款支持+按揭支付房租的方式”将让大资金、轻资产玩租赁成为可能,2018年将有更多大银行携手大房企进入这个领域。“支持专业化、机构化住房租赁企业发展”,意味着有更多的税收优惠、贷款支持和衍生金融工具的支持。

  3、调控的目标仍然是“促进房地产市场平稳健康发展”,没有说让楼市下跌,当然也不允许暴涨。

  4、因城施策的房地产管理方式,将继续加强。

  通稿说,“分清中央和地方事权,实行差别化调控”,这是对因城施策的最新表述。也意味着“因城施策”将继续深化,中央和地方的事权将进一步划分清楚。

  5、通稿没有提及房地产税,说明至少在2018年这个税种是无法落地的,应该也不会搞试点。(此前上海、重庆的试点是“房产税”,不是“房地产税”)

  6、整体而言,感觉不到楼市调控放松或者继续加码的意思。“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”是基调。

  7、建设租赁型住房、保障性住房,事实上将成为2018年和随后两年“大基建”的新内容,成为有人口流入城市新的稳增长的方式。对此,很多人还没有意识到。

  在房地产市场之外,这次会议也有很多新的提法值得关注,比如:

  1、财政政策和货币政策

  通稿说:

  积极的财政政策取向不变,调整优化财政支出结构,确保对重点领域和项目的支持力度,压缩一般性支出,切实加强地方政府债务管理。

  稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,促进多层次资本市场健康发展,更好为实体经济服务,守住不发生系统性金融风险的底线。

  结构性政策要发挥更大作用,强化实体经济吸引力和竞争力,优化存量资源配置,强化创新驱动,发挥好消费的基础性作用,促进有效投资特别是民间投资合理增长。

  点评:由于楼市成交量入冬、大基建审慎(减少了低效项目)、环保加码(停产了污染工厂),2018年稳增长压力巨大,地方债、租赁保障房将成为新的拉动经济的力量,银行发钞也会更多地以地方债为“锚”,所以反而要提出“确保对重点领域和项目的支持力度,压缩一般性支出,切实加强地方政府债务管理。”

  “促进有效投资特别是民间投资合理增长”这句话提得非常好,也是当前最大的欠缺。我此前在专栏里讲过,中国经济过去3年最大的变化,就是民间投资增速下滑,国民民退态势非常明显。

  货币政策会不松不紧,随时根据市场变化,防止出现钱荒,也不会鼓励“加杠杆”。但注意,此次会议通稿没有再提及“去杠杆”。

  2、强调经济的高质量

  通稿说:

  推动高质量发展是当前和今后一个时期确定发展思路、制定经济政策、实施宏观调控的根本要求,必须加快形成推动高质量发展的指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核,创建和完善制度环境,推动我国经济在实现高质量发展上不断取得新进展。

  点评:强调高质量发展,今年力度最大。这跟大基建审慎、环保力度加强,是一致的。低端制造业的日子将越来越难过。

  3、未来3年金融领域将保持高压态势

  通稿首次使用了“打击”这样的词汇:

  今后3年,打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险,要服务于供给侧结构性改革这条主线,促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环,做好重点领域风险防范和处置,坚决打击违法违规金融活动,加强薄弱环节监管制度建设。

  点评:对于互联网金融、民间金融企业来说,2018年将是非常难过的一年。

  4、环保将出重拳,低端制造业将越来越难以生存。

  通稿说:

  会议指出,打好污染防治攻坚战,要使主要污染物排放总量大幅减少,生态环境质量总体改善,重点是打赢蓝天保卫战,调整产业结构,淘汰落后产能,调整能源结构,加大节能力度和考核,调整运输结构。

  点评:打赢蓝天保卫战,这在经济工作会议里,是一个全新的提法,意味着中东部将全面淘汰污染产业。

  5、明确提出降低关税。

  这有利于避免跟欧美打贸易战,有利于人民币汇率解套。通稿说:

  促进贸易平衡,更加注重提升出口质量和附加值,积极扩大进口,下调部分产品进口关税。大力发展服务贸易。继续推进自由贸易试验区改革试点。有效引导支持对外投资。

  点评:欧美日不承认中国的市场经济地位,怎么办?中国其实是个高情商的国家,除了媒体上怼他们,就是改变自己。2017年中国开放了核心产业(金融证券保险石油石化等),降低了部分商品关税;2018年,将进一步开放、降低关税、增加进口,还将设立自由贸易港和“中国国际进口博览会”。

  贸易不平衡问题解决了,人民币就可以更加市场化,不会被逼着升值。外汇管制放松了,人民币就可以国际化,就可以迈向硬通货。与其靠有限的美元外汇储备搞“一带一路”,不如把人民币鼓捣成硬通货,自己印全球用,那才是真的爽!
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